L'investissement locatif à Carcassonne
Célèbre pour sa cité médiévale classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, Carcassonne ne séduit pas seulement les touristes : elle attire aussi les investisseurs à la recherche de rendements locatifs élevés et d’un marché immobilier encore accessible. Située dans l’Aude, à 1h de Toulouse et 1h30 de Montpellier, Carcassonne combine attractivité touristique, demande locative stable et prix au m² très abordables, ce qui en fait une opportunité intéressante pour tout projet d’investissement locatif, qu’il soit patrimonial ou orienté rentabilité.
Chiffres Clés
46000
Population totale 2025
83000 €
Budget Minimum
1 660 €
Prix médian au m² (ancien)
8%
jusqu’à 8 % net selon le type de bien et la localisation
L’expert immobilier qui vous accompagne à Carcassonne
Se lancer dans l’investissement locatif à Carcassonne demande de connaître les réalités du terrain (zones porteuses, profils de locataires, contraintes urbanistiques ou fiscales…). Chez Horizon Invest, nous connaissons la ville comme notre poche et notre équipe locale vous accompagne de A à Z : de la recherche du bien idéal à sa mise en location.
FAQ
Les meilleurs quartiers pour investir à Carcassonne
Ou investir à carcassonne
Carcassonne présente un marché immobilier hétérogène, offrant plusieurs profils d’investissement : du centre historique touristique aux quartiers plus populaires avec fort potentiel locatif.
- La Bastide Saint-Louis (centre-ville) : quartier historique et vivant, idéal pour du meublé touristique (location saisonnière ou moyenne durée). Rénovation souvent nécessaire mais bon potentiel de valorisation.
- La Cité et ses abords : secteur prisé par les visiteurs et les familles en quête de calme. Intéressant pour les profils mixant résidence principale et location.
- Le Palais : quartier calme avec logements spacieux, souvent occupé par des retraités ou des familles, bonne stabilité locative.
- Grazailles : quartier en mutation, proche de l’université et de l’hôpital. Idéal pour un studio ou T2 destiné aux étudiants, internes ou jeunes actifs.
- Ozanam / La Conte : prix très accessibles et bonne rentabilité mais nécessitent une bonne gestion et une sélection rigoureuse des locataires.
Découvrir Carcassonne pour l’investissement locatif
Carcassonne compte environ 46 000 habitants, avec une population relativement stable, marquée par :
- Une forte proportion de retraités (environ 30 %)
- Une présence significative de jeunes actifs et de fonctionnaires (notamment grâce aux hôpitaux, aux services publics et aux écoles)
- Un afflux saisonnier de touristes et d’étudiants (notamment dans les formations en soins infirmiers et BTS)
Ces données renforcent la pertinence d’un investissement en location meublée à la semaine ou au mois, ou de logements à loyers abordables pour un public plus sédentaire.
Carcassonne dispose d’un tissu économique articulé autour de plusieurs axes :
- Le tourisme (plus de 2 millions de visiteurs/an pour la Cité médiévale)
- La fonction publique et les hôpitaux (emploi stable)
- L’agroalimentaire (vins, conserveries, coopératives agricoles)
- Les services de proximité (petits commerces, artisans, logistique)
Ce tissu génère une demande locative continue, à condition d’adapter l’offre aux besoins (logements fonctionnels, bien situés, prix raisonnables).
Carcassonne se classe parmi les villes les plus accessibles de la région Occitanie. Cela permet d’envisager :
Un achat cash ou avec un faible apport
Des rentabilités nettes supérieures à 8 %, notamment sur les petites surfaces à rénover
Une plus-value potentielle à moyen terme si vous investissez dans des quartiers en mutation
Le marché reste porteur, avec un stock locatif ancien et souvent mal valorisé. Il y a donc une opportunité pour les investisseurs qui veulent transformer des biens pour les mettre aux normes actuelles (DPE, confort, aménagement).
Carcassonne allie patrimoine historique exceptionnel (Cité classée à l’UNESCO) et cadre de vie méditerranéen, avec :
- Une vie culturelle animée (festival de Carcassonne, concerts, marchés)
- Une bonne desserte (gare SNCF, accès rapide à l’A61, aéroport de Salvaza)
- Une proximité avec la mer (1h de Narbonne-Plage), les Corbières et la Montagne Noire
- Des prix de consommation et de services modérés
Tous ces atouts attirent des profils variés : touristes, jeunes couples, retraités, familles modestes.
L'encadrement des loyers à Carcassonne
Carcassonne n'est pas concernée par l'encadrement des loyers. Vous êtes donc libre de fixer un loyer cohérent avec le marché et les prestations proposées. Cela facilite l'optimisation de la rentabilité locative, notamment dans les logements meublés ou rénovés.
La taxe foncière à Carcassonne
La taxe foncière à Carcassonne varie selon le quartier, le type de bien et sa nature (neuf, ancien, rénové, DPE...).
En moyenne, on peut estimer un coût de 20 à 26 €/m²/an, ce qui reste très raisonnable en comparaison avec d’autres villes.
Certaines exonérations fiscales peuvent être mobilisées pour les logements réhabilités ou à haute performance énergétique.
Réaliser son investissement locatif à Carcassonne
Investir à Carcassonne, c’est faire le choix d’un marché immobilier abordable, à fort rendement et situé dans une ville dynamique sur le plan culturel et touristique. Le potentiel locatif est réel, à condition de sélectionner les bons quartiers et de proposer un bien attractif.
Chez Horizon Invest, nous vous proposons un service clé en main.
Recherche du bien selon vos objectifs et de votre budget.
Rénovation et ameublement pour valoriser votre bien et répondre aux attentes des locataires.
Mise en location et gestion pour une rentabilité optimale et une tranquillité d'esprit.
Premier rendez-vous stratégique offert et sans engagement