Rentabilité brute, nette, nette-nette : les trois termes reviennent dans toutes les annonces immobilières, souvent sans qu’on sache lequel donne une vision fiable d’un investissement. Chez Horizon Invest, chaque bien que nous proposons à nos clients fait l’objet d’une étude de rentabilité complète avant toute décision d’achat. Voici comment nous la calculons, et surtout lequel des trois indicateurs regarder en priorité.
La rentabilité brute, un premier repère rapide
Elle se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat, frais de notaire inclus, puis en multipliant par 100.
Exemple : un appartement acheté 150 000 € frais compris, loué 700 € par mois soit 8 400 € par an, affiche une rentabilité brute de 5,6 %.
Ce chiffre est utile pour comparer rapidement plusieurs biens entre eux, mais il ne dit rien de ce qui reste réellement dans la poche de l’investisseur.
La rentabilité nette, plus proche de la réalité
Elle intègre les charges non récupérables auprès du locataire : taxe foncière, charges de copropriété restant à la charge du propriétaire, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative le cas échéant.
Reprenons l’exemple précédent, avec 900 € de taxe foncière, 600 € de charges non récupérables et 550 € de frais de gestion par an, soit 2 050 € de charges. Le loyer net devient 8 400 € – 2 050 € = 6 350 €, pour une rentabilité nette de 4,2 %.
La rentabilité nette-nette, celle qui intègre la fiscalité
C’est la seule qui reflète vraiment ce que vous gagnez après impôt. Elle dépend directement du régime fiscal choisi, de votre tranche marginale d’imposition, et des prélèvements sociaux de 17,2 %.
Un même bien peut afficher une rentabilité nette-nette proche de zéro en location nue au régime réel, et une rentabilité nette-nette bien plus confortable en LMNP au réel grâce à l’amortissement. C’est pour cette raison que nos études de rentabilité intègrent toujours le régime fiscal envisagé, jamais un calcul générique.
Ce que ces calculs ne montrent pas
Aucun de ces trois indicateurs n’intègre la vacance locative, ni le coût du crédit, ni les travaux futurs. Nos études intègrent systématiquement ces éléments pour donner à nos clients une image fidèle du cash-flow réellement dégagé chaque mois.
Un calcul à faire avant l’achat, pas après
Chez Horizon Invest, chaque bien proposé fait l’objet d’une étude de rentabilité nette-nette intégrant fiscalité, financement et charges réelles, avant toute décision d’achat.
Vous souhaitez estimer la rentabilité nette-nette d’un projet d’investissement ? Faisons le calcul ensemble.
